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文/谢逸枫

当前，中国经济下半年下行压力巨大，出口滑落，投资与消费回落，拉动经济的动力，三大引擎器熄火，房地产回暖不能持续，形势不容乐观。因疫情、贸易与边缘冲击、三期叠加，下半年中国经济企稳复苏的关键，就是投资见底回升，房地产、基建、制造逆转上行。

值得注意的是基建、制造6月投资已经下降，房地产投资连续3个月负增长，形势不断恶化。作为涉及57个相关产业的房地产业，对消费、投资两端贡献大，占到消费超过40%，占到投资超过25%，占到地方财政超过50%......对GDP、就业、税收、财政的贡献非常大。

拉动经济三驾马车之中，出口，贡献率已忽略。消费，刺激后，上半年下降0.7%，6月增长3.1%。投资，上半年增长6.1%，回落0.1%，6月增长0.95%。其中房地产，上半年下降5.4%，跌幅扩大1.4%，6月增长25%。制造，上半年增长10.4%，基建，上半年增长7.1%。

按照目前的出口、消费、投资对于GDP数据看，上半年GDP同比增长2.5%，低于市场预期的3%，一季度同比增长4.8%、二季度同比增长0.4%，回落幅度达到4.4%。环比看，一季度增长1.4%、二季度下降2.6%，直接由正增长转为负增长。说明经济下行压力大。

其一是房地产业的地位，目前是没有产业能够代替的。

房地产业是国民经济产业的主导产业，是中国经济增长动力的火车头、引擎器，房地产业是国民经济运行的支柱产业，并且是无法代替的产业，对经济、税收、就业、财政的贡献都是最大的，这是不可忽略的。

房地产业是国民经济的先锋产业，产业链上涉及57个相关产业，只要房地产业衰退，经济必定衰退。房地产投资负增长，GDP必下滑。房地产是国民经济的基础产业，新型城镇化、户籍城镇化的成功关键，就是房地产的平稳健康发展，没有房地产，新型城镇化、户籍城镇化难成功。

其二是房地产是中国经济的定海神针。

房地产业对国民经济的影响，已经超过大家的预期。首先是房地产直接、间接为社会提供就业岗位已经达到1亿个。其次是占到地方本级财政收入超过65%。再次是贡献30%-40%以上的GDP，不是统计部门的百分之十几。因此，房地产行业的作用实在巨大。

按照央行公开数据显示，国内城镇居民住房拥有率达到了96.86%，户均1.5套，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，拥有两套房子可以理解为是置换，那么三套以上的房产，就是投资用途的。不过，数据存在不客观性。

其三是对于国人来讲，房产就是命根子。

一个普通家庭，超过80%、90%的家庭财产、财富，就是房产，就是土地与房产。其中一线城市的北上广深，超过80%以上的家庭，家庭资产就是房产。于国内的部分中小公司来讲，投资的房产市值，获得的收益，超过公司经营的年总收入好几倍。

其四是中国上市持有房产的投资市值非常庞大。

截至2019年三季度末，上市公司持有房产市值规模达到1.3340万亿元，3743A股公司中有1826家持有投资性房产，占比达到49.31%，仍旧处于较快增长中。假设一套房子价值100万计算，上市公司持有房产数量达到了133.4万套。

全景财经数据显示，2003年之前，上市公司投资性房产非常之少，此后逐步增加，到2017年时，A股上市公司持有房产市值达到9962亿元。到2018年市值破万亿元大关，达到1.2190万亿元。截止到2019年第三季度末，市值为1.3340万亿元。

其五是不仅是中国，即使是美国，房地产业依然是第一大产业。

房地产占到美国GDP总量的12%-13%，而雄霸世界的美国金融保险业只占到GDP总量的8%。说明在美国，房地产行业远远超过金融保险业的影响，比股市、债市、基金市、黄金市、期货市的影响力还大。

目前中国经济出现下行，疫情的特殊因素之外，房地产因调控的冲击影响巨大。房地产业的持续不景气，加上57个相关产业的急剧收缩，对国民经济基本面打击大，连消费都负增长了。毫无疑问，中国经济恢复生机的前提条件，就是房地产业的复苏。

其一是房地产不景气越来越严重，危在旦夕。

房地产市场预期、信心不断恶化，房地产陷入地方政策救市效果相反的现象。简单说就是救市效果差，房企爆雷、土地流拍、投资低迷、销售腰斩的持续性行情没有结束，连房地产刺激的地方政策一直是挤牙膏式的。

其二是房地产底部一直没有见底，应该讲不知道底部在哪里。

7月房地产销售回暖趋势未能持续，房企爆雷、土地流拍、投资低迷、销售腰斩、房价下降等问题没有解决。按照Wind数据显示，7月（截至7月27日）30大中城市商品房成交面积环比下降37.49%。

其中一线、二线和三线城市的环比降幅分别为14.27%、36.24%、26.82%。30大中城市商品房成交面积同比下降30.41%，其中一线、二线和三线城市的同比降幅分别为8.75%、46.86%、49.56%。7月30大中城市商品房成交面积同环比均明显下降，6月份出现成交环比大幅上涨的势头未能持续。

其中一线城市环比小幅下降，上海、深圳商品房成交面积持续回暖，环比增长32.25%、23.10%，北京和广州则分别环比下降34.25%、50.38%。二线城市大多数城市表现较差，总体环比降幅最大，三线城市表现各异，分化明显。

按照中指数据显示，7月百城新建住宅平均价格为16204元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01％，同比上涨0.52％，涨幅较6月收窄0.36%。7月百城二手住宅平均价格为16012元/平方米，环比下跌0.09％，跌幅较6月扩大0.07个百分点；同比上涨0.35％，涨幅较6月收窄0.52%。

7月百城新建住宅价格环比止涨转跌，47个城市价格环比下跌，较6月增加6个。二手住宅方面，价格环比下跌的城市共69个，较6月增加11个。7月，共39个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较上月增加10个。其中一线城市仅深圳下降。

数据显示，1-7月，房企销售额排前100位的房企(以下简称百强房企)销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，百强房企权益销售面积均值同比下降52.2%。千亿以上阵营仅10家，较去年同期减少11家，销售额均值1717.5亿元。

第二阵营(500亿-1000亿元)企业11家，较去年同期减少18家，销售额均值670.6亿元。第三阵营(300亿-500亿元)企业19家，较去年同期微增2家，销售额均值380.6亿元。第四阵营(100亿-300亿元)企业51家，较去年同期减少18家，销售额均值182.4亿元。

百强房企1-7月份累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在49%的较高水平。7月份，百强房企中近八成企业单月业绩环比降低，其中17家企业环比降幅超过50%。中指院的数据显示，7月，大规模收购资产情况较少，主要并购案例均集中在单项目或物管公司层面。

包括中国金茂37亿元收购甬云房地产及甬焕房地产，鼎丰集团2.9亿元收购厦门鼎造商管公司，龙湖13亿港元收购与合景泰富合作启德项目公司，雅居乐3.7亿元收购祥生控股(集团)有限公司绍兴项目公司等，民营企业在收并购中表现较为亮眼。

房企融资状况有所好转，融资成本有所下降。中指院的数据显示，2022年7月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比仍保持下降趋势，但降幅有所收敛。其中信用债发行规模为466.24亿元，相较于去年7月的543.85亿元，同比下降14.27%。

7月内地房企海外债发行规模为6.75亿元，相较于去年7月的332.2亿元，同比下降97.97%。从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有所下降，其中信用债平均利率为3.31%，同比下降0.65个百分点。海外债平均利率为4.30%，同比下降0.99%。

其三是房地产已经错过最好的救市时机。

地方政策调整的力度、范围、规模有限，房地产下降恶化超过市场预期，疫情的管制，楼市调控的金融、信贷、管制紧箍咒未适度放开，这是房地产政策调整效果差与房地产底部难寻的根本原因所在。

7月，各地仍然继续出台稳楼市政策，频次有所放缓。7月有83省市出台93条政策。6月85城出台136条政策，其中，南京、武汉、合肥等城市通过补缴社保或个税可购房。地方救市政策力度有望继续加码，二线及三四线城市将全面取消“四限”、财税刺激、房票安置等政策措施。

2022年1月以来，中国已有超210个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次超550次。从“用足用好政策工具箱”来看，应该会调整转向取消。

其中一二线城市限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、二手房指导价政策将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放。而更多三四线城市的行政限制性政策会全面取消，刺激住房需求，促进楼市复苏。

其四是国家没有出台房地产一揽子刺激计划。

国家对于房地产救市的态度不明确，是房地产一直萎缩的根本。房住不炒、因城施策的表述，让市场信心难复苏，地方政策调整畏手畏脚的。国家只要不出全国性的房地产救市方案，靠地方政策调整，是无法让房地产复苏的。

笔者建议，国家出台房地产救市一揽子方案，刻不容缓，不要既要...还要的政策表述，直接出一揽子政策，振兴房地产业。地方政策救市预期、房企债务危机化解、土地市场与房地产实际恢复情况，已经是史上六轮房地产周期最差的表现。

本轮房地产下行的主要原因，归根结底是三条红线制度政策、房地产集中贷款制政策、疫情冲击、管制销售端与需求端、价格端、融资端、土地端的限制政策、房地产政策挤牙膏方式的调整、五个因素的叠加直接让房地产一直颓废不振，建议国家出一揽子房地产救市方案。

其一是适当延长去杠杆周期，适当调整三道红线和贷款集中度考核要求。调整降低房企的高负债率设置政策，给房企充足的缓冲期与适应期，让险情房企走出困境。

其二是融资端适当放开，银行房地产信贷、非标（保险、信托、基金）融资、上市融资（IPO、发债）、其他融资渠道逐渐打开通道，下降房企融资贷款利率，为房企输血。

其三是降准、降息，增加市场流动性。部分二线城市、三四线城市的房贷首付首套20%、二套30%、三套40%，取消认房又认贷，商业与公积金个人房贷利率下降至最优惠，个人住房贷款期限延长至40年、50年。

其四是部分二线城市、三四线城市，取消一切管制楼市（限购、限贷、限价、限签、限售、限企、限离、二手房指导价、土地商品房限价、限配建、限自持、保证金）的需求端、销售端、价格端、土地供应端措施，促进楼市复苏，拉动房企销售回款。

其五是为险情房企筹建2万亿元化解债务风险、保交房的房地产基金，防止爆雷蔓延、逾期交房、烂尾楼、业主停贷，允许房企土地出让金、税费延期、分期缴纳。

其六是一二线城市，启动城市更新项目和棚户区改造货币化安置、专项债。

其七是三四线城市，调整土地供应、住房供应，加大购房税费免减、购房补贴，去库存。

其八是加强预售资金监管，预售资金只能用于项目建造，保交房。

其九是鼓励各地购房补贴、税费免减，特别是契税和印花税、二手房转让增值税、个人住房转让所得税。停止开征住宅房产税、房地产税。

缺钱是楼市主要特征，开发商贷不到钱，手里的房子卖不出钱，适度缓解开发商偏紧的流动性，刺激销售端、需求端购房，本轮楼市才能回稳走出困境。

长期看，按照户籍城镇化率、城市更新的角度看，未来20年房地产市场发展前景依然是非常大的。数据显示全国范围内有2.2亿人都是租房生活的，并且每年大量的人口进入城市，还有大量的单身人口、老年人口、离婚人口、城市更新的改善需求。

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